Plenair De Boer bij behandeling Toegelaten instellingen volkshuisvesting



Verslag van de vergadering van 10 maart 2015 (2014/2015 nr. 23)

Status: gecorrigeerd

Aanvang: 10.57 uur


Mevrouw De Boer (GroenLinks):

Voorzitter. We spreken vandaag over een aanzienlijk wetgevingspakket, waarin een veelheid van maatregelen wordt genomen, die deels nog nader worden uitgewerkt per AMvB.

Beide wetsvoorstellen die we vandaag bespreken, gezamenlijk en wat mij betreft als eenheid, zijn uitvoerig besproken in de Tweede Kamer, en de novelle is daar bovendien flink geamendeerd. Ik zal geen poging doen in dit debat om in te gaan op alle discussies die zijn gevoerd, of om alle onderdelen van de wetsvoorstellen te behandelen.

Ik ben wel blij om nu al te kunnen constateren dat de verschillende partijen verschillende aandachtspunten bieden, dus wellicht zullen wij met zijn allen het hele wetsvoorstel dekken.

Hoewel de wetsvoorstellen vooral zien op de regulering van de toegelaten instellingen voor volkshuisvesting, de woningcorporaties, ga ik in mijn bijdrage niet in op de achtergrond van de wet en op alle effecten die de wet voor de corporaties zal hebben, maar kijk ik vooral naar de effecten vanuit het oogpunt van het aanbod en de betaalbaarheid van huisvesting voor de huurders die zijn aangewezen op goedkope huurwoningen, het doel van het sociale huisvestingsbeleid.

Daarbij ga ik in op de rol van de gemeenten, de passendheidstoets, het huurprijzenbeleid en de betaalbaarheid in relatie tot duurzaamheid en energiebesparing.

Hoewel het belangrijke onderdelen van de wet zijn, zal ik niet uitgebreid ingaan op de versterking van de positie van huurders, op de regionalisering van en het toezicht op de woningcorporaties, op de wooncoöperatie en op de scheiding van DAEB/niet-DAEB-activiteiten. Die afkorting hebben wij gelukkig al behandeld, dus die hoef ik gelukkig niet nog een keer te noemen.

Met name ten aanzien van de huurdersparticipatie en het behouden van een gelimiteerde mogelijkheid dat woningcorporaties zich naast huisvesting kunnen inzetten voor de maatschappelijke functies en de leefbaarheid in de buurten zijn door amendering in de Tweede Kamer belangrijke verbeteringen in het wetsvoorstel aangebracht.

Aan het slot van mijn verhaal zal ik nog wel even ingaan op de vrijstelling van de markttoets bij grond in eigendom versus grond in erfpacht.

Maar zoals gezegd, begin ik met de betaalbaarheid. Waar een belangrijk doel van dit wetsvoorstel is om ervoor te zorgen dat woningcorporaties zich meer dan vroeger toeleggen op hun kerntaak, het zorgen voor voldoende betaalbare woningen voor degenen die daarop zijn aangewezen, is het natuurlijk niet de bedoeling dat het wetsvoorstel als voorzien of onvoorzien effect heeft dat die betaalbaarheid in het gedrang komt. Maar dat risico is er wel degelijk, zowel voor wat betreft de omvang van de sociale kernvoorraad als voor de huurprijzen. Zowel bij dit wetsvoorstel als bij eerdere wetsvoorstellen, waarbij vragen werden gesteld over het op peil houden van de voorraad betaalbare huurwoningen, verwijst de minister naar de prestatieafspraken die gemeenten kunnen maken met woningcorporaties over de kernvoorraad. Met het onderhavige wetsvoorstel wordt de rol van de gemeente verder versterkt. De gemeentelijke woonvisie krijgt een belangrijke rol en geeft de gemeenten ook meer mogelijkheden invloed uit te oefenen op de activiteiten van woningcorporaties. Op de vraag wat er gebeurt als gemeenten geen woonvisie vaststellen, zegt de minister dat het in het belang van de gemeenten is om dat wel te doen en dat ze dat dus wel zullen doen.

Op de vraag wat er gebeurt als er geen prestatieafspraken gemaakt worden, antwoordde de minister dat de gemeente een geschil aan de minister kan voorleggen als een corporatie niet wil meewerken aan het vormgeven van de socialehuisvestingsopdracht. Deze antwoorden lijken ervan uit te gaan dat gemeenten zelf altijd het goede zullen en willen doen. Op zich een heel mooi uitgangspunt, maar de vraag is of het helemaal zonder correctiemechanisme kan. In de meeste gemeenten is de discussie over de gewenste voorraad sociale huisvesting niet alleen gebaseerd op de aantallen woningzoekenden, maar in hoge mate gekleurd door de partijpolitieke overtuigingen, waarbij de vraag naar wie men — bij prioriteit— wil huisvesten, een belangrijke rol speelt. Dit kan betekenen dat het huisvesten van mensen met een lager inkomen, en daarmee het op peil houden van een toereikende kernvoorraad sociale huurwoningen in sommige gemeenten in het gedrang kan komen. Onderkent de minister dit? En zo ja, welke mogelijkheden heeft hij om in te grijpen? Ik ben blij dat mijn collega van het CDA artikel 22 van de Grondwet aanhaalde, want het zorgen voor die kernvoorraad is ook een verantwoordelijkheid van de rijksoverheid. Zou het een optie zijn wanneer niet alleen gemeenten, maar ook woningcorporaties of huurdersvertegenwoordigers een geschil met betrekking tot prestatieafspraken of het ontbreken daarvan aan de minister zouden kunnen voorleggen?

Monitoring alleen lijkt mij onvoldoende om te voorkomen dat gemeenten het huisvesten van mensen met de laagste inkomens onvoldoende prioriteit geven. Ik zeg niet dat gemeenten dit doen of zullen gaan doen, maar als zij het doen, is er meer nodig dan monitoren. Wij gaan ervan uit dat bij de evaluatie van de wet goed gekeken wordt naar de rol van de gemeenten: pakken zij hun verantwoordelijkheid; stellen ze een woonvisie op en maken ze prestatieafspraken? En leiden deze visies en afspraken ertoe dat de kernvoorraad sociale huur in de gemeente wordt vastgesteld op een niveau passend bij het aandeel woningzoekenden binnen de primaire doelgroep? Graag een toezegging van de minister dat dit onderwerp van evaluatie zal zijn, en dat hij met voorstellen voor passende maatregelen zal komen wanneer blijkt dat gemeenten te passief blijven of een substantieel aantal gemeenten te lage kernvoorraden afspreekt.

Ik kom bij het passend toewijzen. Mijn fractie onderschrijft het beginsel van passend toewijzen. Het is van belang dat huurders in de primaire doelgroep een echt betaalbare woning krijgen aangeboden en niet een woning die in naam nog wel een sociale huurwoning is, maar voor veel mensen feitelijk al onbetaalbaar. Het uitgangspunt dat mensen in de primaire doelgroep een woning onder de aftoppingsgrens aangeboden moeten krijgen, delen wij dan ook. De vraag is echter of de vormgeving van dit uitgangspunt in de wet en in de AMvB niet dermate grof en inflexibel is, dat de ongewenste neveneffecten de positieve effecten van de maatregel zullen overstemmen.

De heer Van Boxtel (D66):

Mevrouw De Boer, ik heb een vraag aan u. U zegt dat de gemeenten waarschijnlijk niet zullen verzaken, maar u wilt nu wel van de minister horen wat voor mechanisme hij heeft, anders dan monitoring, als gemeenten dit wel doen. Waar ik een beetje mee worstel — en dat had ik al toen mijn collega van het CDA, mevrouw De Vries, aan het woord was — is dat op het moment dat wij iets gaan decentraliseren, omdat wij vinden dat er iets meer bij het lokale bestuur terecht moet komen, je in dit huis merkt dat onmiddellijk weer die neiging bestaat om te vragen wat we centraal kunnen doen. Daarbij slaat u in ieder geval zomaar de provincie over. Ik vraag me altijd af waar dat vandaan komt. Je geeft iets weg — we doen dat op allerlei terreinen, bijvoorbeeld bij de Wmo — en dan komt onmiddellijk de vraag aan het kabinet: wat kunt u beloven om te voorkomen dat het misgaat? Dat is op voorhand wantrouwen van hoe het zal lopen.

Mevrouw De Boer (GroenLinks):

Er is op voorhand een behoefte om grondrechten van burgers zeker te stellen. Ik worstel daar zelf ook mee. Dus ik ben ervoor om de gemeenten een belangrijke rol te geven. De rijksoverheid heeft echter wel een stelselverantwoordelijkheid, juist op het borgen van grondrechten van de burgers. Hoe geef je daar als rijksoverheid vorm aan? Monitoring is daar een onderdeel van, maar het is de vraag of dat genoeg is. Daarom vraag ik de minister om dit expliciet te betrekken bij die evaluatie en te bekijken of gemeenten hun verantwoordelijkheid nemen en of de kernvoorraad overall voldoende wordt vastgesteld. Als het allemaal prima loopt, vind ik het prima, maar het is wel iets waarover we moeten nadenken. We kunnen niet zeggen: het ligt nu bij de gemeenten, dus zal het wel goed gaan. Ik ga graag uit van vertrouwen, maar ik vind wel dat je erover moet nadenken hoe je als rijksoverheid die stelselverantwoordelijkheid goed invult.

Ik was gekomen bij de passendheidstoets en de vraag of de vormgeving daarvan niet te inflexibel is. Met name vanuit woningcorporaties wordt aan de bel getrokken over de ongewenste neveneffecten van de eis dat over drie jaar 95% van de woningzoekenden uit de primaire doelgroep een woning onder de aftoppingsgrens aangeboden moeten krijgen. Zo geeft Aedes aan dat een uniforme landelijke regeling het onmogelijk maakt om op regionaal niveau afspraken te maken en maatwerk te leveren, terwijl de beschikbaarheid van goedkope huurwoningen en de mogelijkheid om deze aan bepaalde inkomensgroepen toe te wijzen juist sterk verschilt tussen regio's, afhankelijk van de situatie op de woningmarkt.

Ook stelt Aedes dat in veel gemeenten simpelweg te weinig woningen beschikbaar zijn met een huur onder de aftoppingsgrens om aan de vraag vanuit de primaire doelgroep te kunnen voldoen; er is sprake van een mismatch. Volgens de woningcorporaties zijn er twee manieren om, wanneer het niet meer is toegestaan duurdere huurwoningen aan woningzoekenden uit de primaire doelgroep toe te wijzen, met deze mismatch om te gaan: of de doelgroep moet — nog — langer wachten op een betaalbare woning, of de woningcorporaties verhuren meer woningen onder de aftoppingsgrens. Dit zal dan moeten gebeuren door duurdere woningen goedkoper aan te bieden, want binnen drie jaar zal een corporatie er niet noemenswaardig veel goedkope woningen bij kunnen bouwen. Woningcorporaties snijden zichzelf daarmee echter wel in de vingers: zij krijgen minder huurinkomsten binnen, terwijl de verhuurderheffing die zij moeten betalen gebaseerd blijft op de — hogere — WOZ-waarde. De kans is groot dat de woningcorporaties de verhuur van duurdere woningen voor een prijs onder de aftoppingsgrens gaan compenseren door echt goedkope woningen die nu onder de maximaal redelijke huurprijs verhuurd worden duurder te gaan verhuren, tot vlak onder de aftoppingsgrens. Dit kan weer betekenen dat er tegenover besparingen op de huurtoeslag die betaald wordt boven de aftoppingsgrens — veel — hogere uitgaven voor huurtoeslag onder de aftoppingsgrens komen te staan, waarmee van de doelstelling dat de passendheidstoets bijdraagt aan de beperking van de kosten op de huurtoeslag niet veel overblijft. Dat kan toch niet de bedoeling zijn?

Vindt de minister niet dat hij met een dwingende landelijke norm van 95% de woningcorporaties in gemeenten waar nu een mismatch bestaat in een onmogelijke positie brengt? Waarom heeft hij niet gekozen voor een lager percentage in de AMvB, met meer ruimte voor lokaal maatwerk? Past dat niet veel beter bij de geest van dit wetsvoorstel, waarbij lokale afspraken tussen gemeenten, woningcorporaties en huurders vooropstaan? Waarom wordt het lokale maatwerk wel voorop gezet als het gaat om het bepalen van de kernvoorraad, maar niet waar het gaat om het passend toewijzen? Deze twee onderwerpen hangen toch onlosmakelijk met elkaar samen?

Is de minister bereid om alsnog een lager percentage in de AMvB op te nemen, met daarbij de opmerking dat er in lokale prestatieafspraken andere percentages kunnen worden afgesproken? Indien hij hiertoe niet bereid is: hoe zouden woningcorporaties het genoemde dilemma naar zijn oordeel moeten oplossen? Moeten zij de wachtlijsten laten oplopen of moeten ze woningen onder de prijs gaan verhuren? Of ziet de minister nog andere oplossingen? Zou een — tijdelijke — huurkorting op basis van inkomen hier soelaas kunnen bieden? En als corporaties duurdere woningen onder de aftoppingsgrens gaan verhuren, hoe moeten ze dat dan betalen? Onderkent de minister het risico dat ze ter compensatie goedkopere huurwoningen dan maar weer duurder gaan verhuren, met alle gevolgen van dien voor de huurtoeslag? Te verwachten is dat de strikte eisen voor het passend toewijzen ook een rem zullen zetten op investeringen in het energiezuiniger maken van sociale huurwoningen. Immers, wanneer de huur onder de aftoppingsgrens moet blijven, zullen deze investeringen niet snel renderend zijn. De passendheidseisen kunnen er niet alleen toe leiden dat er niet wordt geïnvesteerd in duurzaamheid, maar ook dat huurders per saldo meer betalen aan een huur onder de aftoppingsgrens plus energielasten, dan dat ze zouden betalen aan een iets hogere huur met veel lagere energielasten. Ook dat kan toch niet de bedoeling zijn, zo vraag ik de minister, mede gezien het energieakkoord, dat ook door Aedes is getekend. Ziet de minister mogelijkheden om de regels voor het passend toewijzen zodanig aan te passen dat investeren in duurzaamheid en energiebesparing blijft lonen, bijvoorbeeld door bij het passend toewijzen niet alleen te kijken naar de kale huur, maar op de een of andere manier de totale woonlasten in ogenschouw te nemen?

De heer Schouwenaar (VVD):

Ik ben het van harte met u eens dat de passendheid een serieus probleem is en dat ook in toenemende mate wordt door een groot aantal oorzaken. Nu hadden wij het er net over of zaken lokaal of niet lokaal geregeld moeten worden. De prestatieafspraak is natuurlijk een groot goed, maar hier hebben wij het over de, zo zou ik bijna zeggen, primaire taak van de corporaties. Het is toch de hoofdreden van hun bestaan om lagere inkomensgroepen aan betaalbare woningen te helpen? Het ligt niet voor de hand om dan naar het Rijk te kijken voor een oplossing. Ik heb ook het idee dat er veel meer oplossingen zijn dat de twee die Aedes heeft aangedragen.

Mevrouw De Boer (GroenLinks):

Ik ben het daar helemaal mee eens. En daarom vraag ik de minister waarom hij dat percentage landelijk op 95 stelt. Dat is heel inflexibel en daardoor wordt lokaal maatwerk onmogelijk. Juist door die lokale prestatieafspraken kun je bekijken wat het aanbod aan betaalbare huurwoningen in je eigen gemeente is en of je daar die 95% kunt halen. Als je dat kunt halen, is er geen probleem. Als er wel een probleem is, kun je bekijken hoe je lokaal tot een zo passend mogelijke toewijzing kunt komen. Bovendien kun je lokaal veel beter kijken naar de investeringen in energiebesparing.

De heer Schouwenaar (VVD):

Ik heb vanmorgen in de krant gelezen dat er aan de overkant wat anders gedacht wordt over die 95% in drie jaar. Maar goed, misschien moeten wij ons niet al te veel aantrekken van de overkant. Zou dit, juist omdat het een primaire taak of zelfs de hoofdtaak van de corporaties is, niet aanleiding voor de corporaties moeten zijn om hiermee aan de slag te gaan en dit aan te pakken? Dan kunnen ze bekijken hoe ver ze in drie jaar komen en vervolgens is het nog vroeg genoeg om te bekijken of er zaken bijgesteld moeten worden.

Mevrouw De Boer (GroenLinks):

Ja, mits je oog hebt voor mogelijke nadelige neveneffecten. En daar gaan mijn vragen over. Mijn vragen gaan niet over het uitgangspunt, maar wel over mogelijke nadelige neveneffecten. Als het effect is dat woningcorporaties om hun eigen huishoudboekje op orde te houden, de huur van alle woningen die nu echt goedkoop worden aangeboden, ophogen tot net onder de aftoppingsgrens, is het de vraag of je daarmee je doel bereikt. De oproep is dus eigenlijk om vooral te kijken naar het doel dat je wilt bereiken. En de vraag is of je daar niet een iets flexibeler mechanisme voor nodig hebt dan het echt vast te leggen op die 95%.

Wij hebben begrepen dat Platform31, een kennis- en netwerkorganisatie voor stedelijke en regionale ontwikkeling, bezig is met wat zij noemt een experiment passend toewijzen. Dat experiment bestaat uit het doen van onderzoek naar mogelijkheden en effecten en het ondersteunen van de vormgeving van beleid. Heeft de minister contact gehad met dit platform? Is hij bereid om in nader overleg te treden met dit platform, de woningcorporaties, de gemeenten en natuurlijk de huurdersorganisaties om nog eens kritisch te kijken naar de gewenste en ongewenste effecten van de nu voorgestelde passendheidsregels, en deze regels waar nodig aan te passen of een flexibeler toepassing mogelijk te maken?

Nu we het toch over de betaalbaarheid van sociale huurwoningen hebben, wil ik graag van de gelegenheid gebruikmaken om twee vragen te stellen die niet direct betrekking hebben op dit wetsvoorstel, maar wel zien op die betaalbaarheid. De eerste betreft de jaarlijkse huurverhoging die verhuurders in de sociale sector mogen doorberekenen. Die bedraagt dit jaar 1,5% boven de inflatie. Al jaren mogen de huren harder stijgen dan de inflatie, terwijl de inflatie voor een belangrijk deel wordt veroorzaakt door de huurstijgingen, maar dat terzijde. De ratio van deze boveninflatoire huurverhoging ontgaat mij, eerlijk gezegd. Kan de minister uitleggen waarom het nodig is om de huren met meer dan de inflatie te verhogen, en waarom het redelijk is dat huurders met lagere inkomens — we hebben het hier immers niet over de inkomensafhankelijke huurverhoging — deze extra bijdrage moeten betalen, en daarmee in hun koopkracht worden aangetast?

De tweede vraag betreft het toekomstige stelsel van huurprijsvaststelling aan de hand van inkomenshuren, huursombenadering en fiscalisering van de huren. Uit de schriftelijke antwoorden maken wij op dat de minister in het voorjaar van 2015 met voorstellen hiervoor komt. Nu afgelopen weekend de lente definitief is aangebroken, vraag ik de minister of het moment al daar is dat wij die voorstellen tegemoet kunnen zien. Ook hoor ik graag of het lukt om een voorstel te ontwikkelen dat breed wordt gedragen door organisaties van verhuurders en huurders. Kan de minister verder aangeven of bij de vormgeving van het toekomstige huurprijsbeleid ook bekeken wordt dat een stelsel niet remmend gaat werken op energiebesparing en dat wellicht gekeken wordt naar de totale woonlasten in plaats van alleen de kale huur.

Tot slot een enkel woord over de vrijstelling van de markttoets in situaties van erfpacht. Ik heb hier in de schriftelijke ronden ook naar gevraagd, maar vindt de antwoorden van de minister uitermate onbevredigend en juridisch discutabel. En daarin sta ik niet alleen, zo blijkt uit de brieven die wij ontvingen van Aedes en van F4, de corporaties in de grote steden. Zij baseren zich mede op een advies van het advocatenkantoor Kennedy van der Laan, een kantoor dat gespecialiseerd is in vastgoed- en huurzaken. Waar gaat het om? Het wetsvoorstel brengt mee dat corporaties onder strenge voorwaarden mogen investeren buiten hun primaire taken, bijvoorbeeld in herstructurering in stedelijke gebieden. Een markttoets moet dan wel aantonen dat marktpartijen geen interesse hebben. Ingevolge het amendement-Knops hoeft die markttoets niet plaats te vinden als de corporatie investeert op eigen grond, aangezien een marktpartij geen aanspraak kan maken op het eigendom van de corporatie. Dat zou namelijk in strijd zijn met het eigendomsrecht.

Het amendement heeft dezelfde uitzondering op de verplichte markttoets niet expliciet gemaakt voor erfpacht, waardoor er, in de redenering van de minister, voor erfpacht wel een markttoets zou moeten plaatsvinden. Het onderscheid dat hier gemaakt wordt tussen erfpacht en eigendom, is onlogisch en bovendien juridisch gezien ongerechtvaardigd, zo stelt ook advocatenkantoor Kennedy Van der Laan. Een gemeente geeft grond in principe altijd voortdurend of zelfs eeuwigdurend uit in erfpacht; tijdelijke erfpacht komt nauwelijks voor. Voor de wet heeft in geval van voortdurende erfpacht de erfpachter, als het op gebruik van de grond aankomt, nagenoeg dezelfde rechten als een eigenaar. Een woningcorporatie kan niet gedwongen worden het erfpachtrecht over te dragen aan een marktpartij. Het gelijkheidsbeginsel zou daarom moeten meebrengen dat de uitzondering op de verplichting een markttoets te laten uitvoeren voor niet-DAEB-investeringen ook zou moeten gelden voor op door gemeenten voortdurend of eeuwigdurend in erfpacht uitgegeven grond.

Erfpacht komt veel voor in steden met een grote herstructureringsopgave, waaronder de G4. Woningcorporaties kunnen in wijken waar dat hard nodig is, veel betekenen voor de kwaliteit van de woonomgeving en segregatie tegengaan. Een verplichte markttoets bij erfpacht voor dat bezit dat woningcorporaties niet gedwongen moeten overdragen, maakt herstructurering nodeloos ingewikkeld en tijdrovend. Deelt de minister onze analyse dat iemand die grond in voortdurende of eeuwigdurende erfpacht heeft, nagenoeg dezelfde rechten en plichten heeft als iemand die grond in eigendom heeft, en derhalve in beginsel gelijk zou moeten worden behandeld? Zo nee, waar zit juridisch gesproken precies het verschil, en waarom is dat verschil in casu relevant? Is de minister bereid om alsnog op zo kort mogelijke termijn de gelijkschakeling tussen eigendom en voortdurende erfpacht te regelen, zo mogelijk via de AMvB en zo nodig door middel van een reparatiewet? Het antwoord op deze en onze andere vragen wacht ik met belangstelling af.